Imóveis: saiba o que é IVAR e por que ele importa

Conheça o principal índice de reajuste dos aluguéis

Nos últimos dois anos, os preços dos aluguéis simplesmente dispararam para níveis recordes na história brasileira. Como resultado, alugar um apartamento para morar ficou cada vez mais difícil por causa dos altos reajustes.

Até 2022, o índice que media o ajuste dos aluguéis era o IGP-M, criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Só que em 2021, o percentual desse índice atingiu o recorde histórico de 37,04% em 12 meses. Ou seja, o preço dos aluguéis ficou quase 40% mais caro.

Para controlar o IGP-M e evitar maiores disparadas, a FGV criou em 2022 o Índice de Variação de Preços dos Aluguéis Residenciais, conhecido como IVAR. Seu objetivo era corrigir algumas distorções do IGP-M e refletir melhor a demanda por aluguéis. E no texto de hoje vamos conhecer este índice e sua diferença para os demais indicadores de preços da economia.

O que é o IVAR?

De maneira geral, o IVAR foi criado para medir a variação mensal no preço dos aluguéis. Este índice abrange exclusivamente os aluguéis de imóveis residenciais e, portanto, não serve para empresas, indústrias ou outros segmentos do tipo.

O IVAR é calculado com base na assinatura de contratos mensais entre várias capitais do país. Portanto, seu cálculo é feito com base em indicadores próprios do mercado de aluguéis residenciais.

Conforme disse o pesquisador do FGV IBRE, Paulo Picchetti, que liderou os esforços para a criação do IVAR: “não se trata de mais um índice baseado na oferta de preços de aluguel, mas sim efetivamente de um índice dos preços praticados no mercado em contratos de aluguel”.

De acordo com a própria FGV, o IVAR tem o objetivo de avaliar de forma mais precisa os preços dos aluguéis e trazê-los para a realidade deste mercado. Com isso, o índice elimina excessos e possibilita cálculos mais precisos.

Uma pesquisa da própria FGV aponta que, caso computasse o IVAR como a inflação dos aluguéis, teria fechado o ano em algo como 3,9%. Ou seja, 0,4 ponto percentual (pp) abaixo do resultado oficial de 4,3%.

Diferenças entre o IVAR e o IGP-M

É importante frisar que no caso de contratos de aluguel, ambas as partes (locatário e locador) são responsáveis por escolher o índice de reajuste do aluguel. Dessa forma, a maioria dos contratos sofria o reajuste do IGP-M, cujo índice tende a ser maior do que o IPCA, por exemplo.

No entanto, o IPCA e até o IGP-M possuem muitos problemas quando utilizados para medir os aluguéis. Em primeiro lugar, o IGP-M acompanha os preços do setor produtivo e possui uma forte influência da cotação do dólar. Isto é, quando a moeda americana sobe, o IGP-M também aumenta.

Só que a cotação do dólar pouco ou nada tem a ver com aluguéis residenciais. E de fato, o IGP-M tem muito pouca relação com o mercado imobiliário em si. Mas quando o dólar disparou entre 2020 e 2021, o índice subiu muito apenas por causa da variação do câmbio.

A solução era utilizar o IPCA, que é o índice que mede a inflação oficial do Brasil – e que subiu bem menos do que o IGP-M. Todavia, o problema ainda persistia: o índice não reflete o mercado imobiliário. Além disso, o IPCA sofre grande influência do preço dos combustíveis, que aumentou por causa da disparada do dólar.

Por isso, o IVAR surgiu como uma alternativa aos dois índices e também para padronizar os contratos de aluguéis no Brasil.

Cálculo do IVAR

O cálculo do IVAR é feito com base em informações coletadas de administradoras de imóveis, que repassam os valores de contratos de locação. A base do índice consiste em dados de contratos novos, antigos e dos contratos que tiveram reajuste.

No seu lançamento, a equipe da FGV publicou dados retroativos do IVAR que remetem a 2018. Ou seja, o que teria acontecido se o índice existisse e fosse utilizado desde aquele ano?

Este cálculo ocorreu com base em dados coletados de 10 mil contratos de aluguel nas seguintes cidades: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Como resultado, a instituição concluiu que, em dezembro de 2021, o IVAR teve alta de 0,66%.

Considerando o resultado acumulado dos últimos 12 meses, o IVAR registrou queda, ficando em -0,61%. A FGV determinou que a queda reflete os impactos da pandemia no setor imobiliário e, portanto, o IVAR reflete de forma mais precisa a situação do setor imobiliário.

No entanto, não há garantia de que o IVAR será maior ou menor do que o IGP-M ou o IPCA, ou de que haverá deflação em outros momentos. O que o índice promete é mais precisão e adequação dos preços à realidade do mercado, sem contar com influências externas.