Juros e multa de quebra de contrato de imóvel

Engana-se quem pensa que alugar é simples, basta achar um imóvel que atenda às suas necessidades, ter dinheiro para pagar o aluguel e pronto. Na verdade, alugar não é tão simples quanto parece.

Ao assinar um contrato de locação de um imóvel, é preciso ter em mente que estará assumindo um compromisso que envolve o proprietário e (às vezes) imobiliária. 

O fato é que, embora ninguém alugue esperando ter qualquer tipo de problema, imprevistos acontecem, desde ficar desempregado, precisar viajar, adoecer, enfim, muitos fatores que possam forçar a encerrar o contrato antecipadamente.

E  caso você tenha um negócio, como um petshop aberto, loja, restaurante, escritório, entre outros, e precisa encerrar o contrato, as regras do contrato de locação comercial também não são diferentes.

Pensando nisso, e em como esta possibilidade é sempre subestimada, resolvemos mostrar aqui como calcular a multa por quebra de contrato de locação de imóvel. 

Confira o que precisa saber para não ser pego desprevenido ou ser lesado por locadores e imobiliárias!

1. Multa por quebra de contrato de locação

É muito importante sempre ficar atento aos seus direitos, pois volta e meia a lei 8.245/91 é citada na hora de se definir um valor para a multa por quebra de contrato, porém, não é ela que determina um valor ou um percentual de multa,  mas sim, o contrato firmado entre as partes.

Segundo o art. 4º da Lei 8.245/91:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

2. Multa apenas em contratos por prazo determinado

Ou seja, de acordo com o art. 4º da Lei 8.245/91,  só será admitida a multa por “quebra de contrato” em relação ao prazo, quando o contrato estipular o período em que aquela locação vigorará.

3. O locador não pode reaver o imóvel

É preciso ter em mente que essa restrição só diz respeito aos contratos firmados por escrito e com prazo determinado, embora, em todo caso,  segundo a lei, se ocorrerem as situações previstas no art. 9º, da Lei nº 8.245/91, o locador pode retomar o imóvel.

4. Mas como devo calcular a multa proporcional?

É preciso considerar sempre que a multa no contrato de locação deverá ser sempre proporcional ao período que não foi cumprido dentro do estipulado.

Por exemplo, se você firmar um contrato de locação residencial com um locador pelo prazo de 24 meses, pactuando uma multa no valor de R$ 2.000,00 (referente a dois meses de aluguel). Então, caso após 1 ano (12 meses), queira deixar o imóvel, ainda faltando 12 meses para o fim do prazo do contrato, terá que calcular a multa dividindo seu valor pelo prazo firmado em contrato:

R$ 2.000,00: 24 meses = R$ 83,33. (valor total do contrato)

Então, é só calcular a quantidade de meses que o contrato não será cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal: 12 meses x R $83,33 = R $999,96.

Então, R $999,96 será o valor da multa por “quebra antecipada de contrato” de locação, obedecendo o valor exemplificado, claro. 

Como podemos ver, o valor a ser pago a título de multa (R$ 999,96) acabou sendo menor que o valor determinado no contrato para casos de quebra de contrato (R$ 2.000,00),  e isso se deve ao fato do cálculo ser realizado proporcionalmente, de acordo com a legislação pertinente.

5. Quando procurar um advogado

Da mesma forma que a cobrança da multa é garantida por lei, a proporcionalidade em sua aplicação também é, sendo obrigatório o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada e, assim, não infringir o disposto na lei. 

Mas, caso o locador decida infringir a lei, o recomendado é que o locatário devolva as chaves do imóvel e, imediatamente, procure um advogado, para entrar na justiça e poder questionar a multa, apresentando os valores que consideraram devido.

E é isso, a dica é sempre ler com muita atenção todo e qualquer contrato que for firmar, e isso porque, muitas vezes, em letras, geralmente bem miúdas, se encontram cláusulas e valores muitas vezes questionáveis e que, se não cumpridos, podem render uma enorme dor de cabeça e aborrecimentos. 

Por isso, lembre-se sempre que o acordado nunca é caro e que, se cobrado algum valor indevido, sempre vale a pena recorrer judicialmente ou procurar saber o que diz a lei sobre o mesmo, como no caso da multa proporcional e de como ela deve ser calculada.