Como o momento é favorável para a compra de imóveis, muita gente está investindo no financiamento imobiliário como forma de agilizar o sonho da casa própria e garantir estabilidade para o resto da vida.

Entender como funciona o financiamento imobiliário é essencial para você que deseja realizar o sonho da casa própria. Por ser um procedimento complexo, você pode se perder e cometer erros, o que pode atrasar a concretização de sua compra.

Como o momento é favorável para a compra de imóveis, diversas pessoas estão optando pelo financiamento imobiliário para adquirir uma casa ou apartamento, a fim de garantir estabilidade para o resto da vida. No entanto, como se trata de uma negociação longa, é comum as pessoas se sentirem receosas durante o processo.

É fato que não dá para ter prejuízo em um investimento desse porte, não é mesmo? Estamos falando do seu patrimônio e da qualidade de vida da sua família. Por isso, é fundamental conhecer bem todas as etapas do negócio.

Neste post, explicamos tudo para você. Continue a leitura e prepare-se para tirar seus planos do papel!

O que é financiamento imobiliário?

Financiar um imóvel nada mais é do que obter crédito junto a uma instituição financeira para a aquisição da casa própria. Normalmente, os compradores arcam com uma boa entrada — cerca de 30% do valor da propriedade — e dividem o restante em suaves prestações. Esse valor pode variar conforme cada instituição e condições de financiamento.

Para isso, o comprador passa por uma análise de crédito, para que o banco veja se ele é apto e tem condição de pagar o financiamento sem comprometer seu próprio sustento, já que a aquisição do imóvel é feita com recursos de terceiros, no caso das instituições financeiras.

Assim, você compra o imóvel à vista, com o dinheiro do banco, e passa a devê-lo, comprometendo-se a quitar o empréstimo, que terá acréscimo de juros, taxas adicionais e seguros obrigatórios.

Como funciona o financiamento imobiliário?

Antes de assinar contrato com uma instituição financeira, você precisa ficar atento para que o sonho do imóvel próprio não se torne um grande pesadelo, pois a propriedade fica ligada a você, não podendo ser negociada antes de se quitar o financiamento. Veja o que fazer para financiar conseguir uma moradia.

Fazer um planejamento e entender que é um projeto a longo prazo

É preciso ter um planejamento sólido, uma vez que se trata de um projeto a longo prazo. Você pode levar até 35 anos para adimplir todo o financiamento imobiliário, sendo muito arriscado viver sem uma reserva para emergências.

Por isso, preocupar-se com o prazo do contrato é importantíssimo para que o comprador planeje bem sua renda familiar e os investimentos futuros. Em alguns casos poderá até ser interessante quitar a dívida antes do prazo, se a sua situação financeira permitir. A regra básica, no entanto, é nunca assumir uma dívida que comprometa mais do que 30% do seu orçamento.

Caso contrário, você corre o sério risco de comprometer seu orçamento e passar os longos anos do financiamento imobiliário com o bolso apertado. Já pensou ficar cerca de 30 anos sem reserva financeira? Um pesadelo!

Assim, quando fizer o investimento, não foque apenas no custo total da propriedade, mas considere também o valor de entrada, os prazos estabelecidos, as taxas de juros e, claro, a empresa que intermediará o negócio. Contar com uma instituição reconhecida é essencial para financiar o imóvel com segurança e dentro da lei.

Então tome cuidado quando estiver se planejando para dar esse passo. Coloque tudo na ponta do lápis e prepare-se para poupar todo o valor da entrada antes de se decidir pela compra.

Avaliar as necessidades do comprador para escolher o imóvel

Ao procurar uma propriedade você deve avaliar as suas necessidades e de sua família, bem como o estilo de vida que levam. Isso vai ser determinante para a escolha do imóvel ideal, além da análise do tamanho dos ambientes, quantidade de quartos, banheiros, cômodos conjugados e áreas externas.

Pesquise os imóveis disponíveis para negociação no mercado imobiliário. Se optar por uma propriedade nova ou ainda na planta, verifique os registros junto à Prefeitura e ao Cartório de Imóveis. Contudo, caso seja imóvel usado, veja se os impostos estão quitados e documentação organizada.

Assim, tenha paciência para encontrar o imóvel dos sonhos. A gente entende que você esteja com pressa para se mudar. Porém, não dá para agir por impulso em uma negociação desse porte. Escolher uma propriedade apenas pelo preço está fora de cogitação, ok? Os atributos do bairro, a facilidade de acesso, o potencial de valorização da região… Tudo isso é crucial para definir o melhor custo-benefício do imóvel.

Analisar a situação do seu Cadastro de Pessoa Física (CPF)

Pode acontecer que seu pedido de financiamento imobiliário não seja aprovado porque seu CPF está com alguma restrição ou score baixo, o que faz com que os bancos pensem que você não é um bom pagador.

Além disso, é importante que você tenha movimentações bancárias em seu CPF, contas em dia e crédito pré-aprovado, seja em cartão de crédito ou cheque especial. Dessa forma, terá uma boa imagem para as instituições financeiras.

Caso tenha interesse, acompanhe suas informações financeiras fazendo cadastro no site Serasa Experian, que é usado pelos bancos para consultar seus dados. Havendo algum problema, melhore sua vida financeira antes de solicitar um empréstimo imobiliário.

Como é feita a simulação de um financiamento?

Sem dúvida, a taxa de juros do financiamento imobiliário é o que mais assusta os compradores. Até porque existem cobranças abusivas que podem comprometer boa parte da renda do comprador. É nessas horas que percebemos a importância de um simulador de financiamento, pois ele permite saber previamente os detalhes da transação, evitando que o comprador assuma uma dívida que não cabe no bolso.

Essa ferramenta é oferecida pela maioria das instituições financeiras e aponta a prévia dos cálculos do negócio com base nas seguintes grandezas:

  • perfil de compra dos consumidores;
  • categoria e padrão da propriedade;
  • valor e localização do imóvel;
  • tipo de financiamento em questão.

Para calcular a taxa de juros, as instituições financeiras consideram a taxa de risco do comprador, isto é, suas possibilidades de inadimplência. São consideradas a renda mensal familiar, o prazo do contrato, a entrada do imóvel, o valor das prestações, entre outros critérios pertinentes.

Realmente vale a pena investir em um financiamento imobiliário?

Não há como desconsiderar as precauções que devem ser tomadas ao financiar a casa própria e sair do aluguel. Afinal, trata-se de um investimento altíssimo, que provavelmente só será feito uma ou duas vezes na vida da pessoa.

Porém, tomando os cuidados necessários e contando com uma instituição reconhecida na área, com certeza o financiamento valerá a pena, pois a estabilidade e o bem-estar da sua família é algo que não tem preço. Em seguida, listamos as principais vantagens da transação para você se convencer de vez do negócio.

Fim do aluguel

Sair do aluguel é a principal motivação de quem está pensando em financiar um imóvel. Se pararmos para pensar, o dinheiro gasto com aluguel não dá retorno algum além da moradia.

Sem falar que a quantia gasta para alugar uma casa ou apartamento pode se equivaler às parcelas de um financiamento, ou seja, você utilizaria seu dinheiro de um modo muito mais inteligente.

Patrimônio garantido

Assim que conseguir a aprovação do crédito do financiamento, basta regularizar a documentação e você já estará de mudança para a casa nova. Isso significa que a propriedade será sua de imediato, valorizando seu patrimônio para o resto da vida.

No momento de gerar o contrato é feita uma análise jurídica das documentações do vendedor, do comprador e do imóvel, atestando a idoneidade do negócio e dando segurança tanto para quem compra quanto para quem vende.

Pagamento facilitado

Como o mercado está favorável para a aquisição de imóveis, as condições de pagamento estão cada vez mais facilitadas. Além disso, mesmo que você tenha feito um financiamento longo, de 30 anos, por exemplo, não é preciso ficar todo esse período pagando as prestações.

Dá para amortizar as parcelas a qualquer momento com recursos próprios ou a cada dois anos com o uso do Fundo de Garantia Do Tempo de Serviço (FGTS), em alguns casos.

Crédito extra

Normalmente, o processo de planejamento financeiro para reservar o valor de entrada do financiamento é longo e exaustivo. Contudo, uma vez que você consegue obter esse montante e financiar o restante do valor, não ficará descapitalizado, pois sabe ao certo quanto poderá pagar pelas parcelas a cada mês.

Com isso, dá para utilizar suas economias como crédito extra em investimentos futuros, como em uma aplicação financeira que pode ajudar tanto na quitação da dívida quanto na geração de lucro para o investidor.

Revenda futura

Outra grande vantagem de fazer um financiamento imobiliário é que, caso aconteça algum imprevisto grave que impossibilite arcar com a dívida, dá para vender o imóvel mesmo com a transação em andamento. Com o valor adquirido, você quita a dívida e absorve a diferença.

Pode ser também que o imóvel já tenha se valorizado na região, o que gera lucro ainda maior na revenda. Por isso, é tão importante pensar na localização da propriedade ao fazer o investimento, garantindo uma excelente valorização no futuro.

Quais pontos considerar na hora de fazer um financiamento?

As condições de financiamento atuais estão facilitadas, com alongamento dos prazos e redução das taxas de juros e pelo oferecimento de atendimento diferenciado pelas instituições financeiras.

Contudo, ao decidir realizar um financiamento imobiliário, entenda quais pontos precisa considerar na hora de assinar o contrato com um banco. Veja a seguir!

Tipos de financiamento

No Brasil existem duas formas de fazer um financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SFH financia imóveis com avaliação de até R$950 mil, em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, e de R$800 mil, nos demais estados, com financiamento máximo de 70% do valor da propriedade. Tal empréstimo pode ser quitado em até 35 anos e somente concedido a pessoa física.

Por sua vez, o SFI é ideal para imóveis com valor superior a R$950 mil e pode financiar entre 80% a 90% do preço das propriedades, para pessoas físicas ou jurídicas. O financiamento imobiliário também pode ser integralmente pago em até 35 anos.

A diferença básica entre as duas modalidades de negócio está no cálculo, considerando-se que o SFH tende a ter uma menor taxa de juros anuais. Além disso, o SFH permite utilizar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na transação.

Taxa de juros

Como dissemos, a taxa de juros é a grande preocupação de quem vai fazer um financiamento imobiliário. Mas não basta considerar apenas os juros. Critérios como o prazo contratual, as condições de pagamento e as demais taxas relativas à documentação também pedem atenção especial do comprador, pois fazem toda a diferença na negociação.

Amortização

Amortizar um financiamento nada mais é do que reduzir o saldo devedor da dívida ao quitar as parcelas. O cálculo dos encargos que compõem esse saldo é feito basicamente em função dos seguintes critérios:

  • saldo devedor total;
  • taxas de juros;
  • prazo restante do contrato;
  • sistema de amortização escolhido (Tabela SAC ou Tabela Price).

Para compreender como essas variáveis se relacionam, considere principalmente o saldo devedor total e a taxa de amortização. É aí que entram as Tabelas SAC e Price, que configuram como a dívida será amortizada. A principal diferença entre as duas tabelas é que, na Price, o valor das parcelas do financiamento é constante. Na SAC, esse valor vai diminuindo aos poucos conforme o período contratual.

No entanto, o financiamento feito pela SAC tem parcelas iniciais mais altas em relação à Price, pois se utiliza a maior parte do que é pago na parcela para diminuir o saldo devedor. O restante é utilizado para arcar com os juros. Assim, considerando-se que o cálculo dos juros é feito com base no valor total que se deve à instituição, quanto mais baixo for o saldo devedor, menor serão os juros da transação.

Muita gente prefere financiar o imóvel pela Tabela SAC porque, mesmo que seja necessário segurar o orçamento para pagar as primeiras prestações mais elevadas, o valor da dívida vai diminuir significativamente no decorrer das parcelas. Isso deixa o comprador mais tranquilo até o final do contrato, podendo inclusive refazer suas reserva financeira para planejar investimentos futuros.

Utilização do FGTS

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é um benefício assegurado pela Lei nº 8.036, que funciona como um fundo de reserva para todo trabalhador regularizado pela Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS). Esse recurso pode ser utilizado no financiamento imobiliário, desde que respeitadas regras específicas — como o tipo de financiamento, que deverá ser feito obrigatoriamente pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Outras regras incluem: ter, pelo menos, três anos de carteira assinada e morar ou trabalhar na cidade onde está situado o imóvel. Os recursos do FGTS podem ser utilizados em algumas situações, conforme listamos abaixo.

Dar entrada no financiamento

Essa é a maneira mais comum de utilizar o FGTS na compra de imóveis. Devido à praticidade da transação, muita gente opta por sacar o Fundo para cobrir a entrada do financiamento. Isso alivia bastante o bolso e permite quitar o restante da dívida com mais tranquilidade, considerando-se que o valor da entrada é uma quantia bastante significativa. A única ressalva é que, utilizando o FGTS com essa finalidade, o comprador precisará aguardar três anos para utilizá-lo de novo com o mesmo fim.

Amortizar a dívida

Também é possível utilizar os recursos do Fundo para amortizar a dívida durante o financiamento. Dessa forma, além de diminuir o prazo necessário para a quitação total, isso reduzirá os juros acumulados a serem pagos. Nessa finalidade, os recursos do FGTS podem ser utilizados a cada dois anos.

Pagar parte da prestação

Os recursos do Fundo podem ser utilizados para reduzir o montante a ser pago nas prestações do financiamento imobiliário. Essa situação permite que o comprador utilize o saldo para quitar até 80% do valor da prestação. Por exemplo: considerando-se uma prestação de R$ 2.000,00, o FGTS poderá custear até R$ 1.600 desse valor mensal. Para essa finalidade, é possível utilizar o Fundo a cada doze meses.

Quitar prestações em atraso

A Caixa Econômica Federal permite utilizar o FGTS para quitar, no máximo, três parcelas do financiamento. Entretanto, essa regra pode ser questionada judicialmente. Assim, conforme decisão judicial, o Fundo poderá ser utilizado para o pagamento de mais parcelas atrasadas, desde que o mutuário cumpra as outras regras do financiamento, como ter saldo na conta associada ao Fundo e comprovar que o valor do bem é compatível com seus limites financeiros.

Documentação completa

Outro fator essencial é separar com antecedência a documentação obrigatória do financiamento. Isso agiliza a operação e, claro, atesta a segurança e a legalidade do negócio. O contrato de compra e venda do bem também deve ser avaliado detalhadamente, visto que é nesse documento que constam todos os direitos e deveres do comprador e da incorporadora imobiliária.

A documentação é outro aspecto importantíssimo para se considerar na hora de fazer o financiamento imobiliário. Inicialmente, são exigidas cópias e originais do RG, CPF, comprovante de estado civil e comprovante de renda — que poderá ser comprovada via declaração de Imposto de Renda ou extratos de movimentações bancárias recentes. Autônomos poderão comprovar renda com recibos de serviços prestados ou declarações comprobatórias.

Além dos documentos do comprador e do vendedor (ou da imobiliária em questão), é preciso preparar também a documentação do imóvel. Esta deve ser feita com bastante antecedência, visto que alguns comprovantes levam alguns dias para ficarem prontos. Normalmente, as principais exigências são: escritura do imóvel, matrícula atualizada, registro do imóvel, planta baixa (no caso de propriedades adquiridas na planta) e certidões negativas.

Os documentos do comprador são obrigatórios para o processo de análise de crédito, que é quando a instituição financeira verifica o nome do cliente no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) ou Serasa. Se estiver tudo normalizado, o crédito é liberado no prazo previsto pela instituição, que não costuma ser demorado.

Instituição financeira e taxas adicionais

Fique muito atento na hora de escolher a instituição que mediará o negócio. Empresas reconhecidas no segmento oferecem consultorias especializadas para avaliar que tipo de financiamento imobiliário é mais compatível com suas condições e interesses.

Assim, você não corre o risco de enfrentar uma transação burocrática ou com informações confusas, e poderá adquirir o bem com mais agilidade e total segurança.

Como funciona o processo de Interveniente Quitante?

Interveniente Quitante (IQ) é o termo que se utiliza em um processo de quitação dado como garantia em outro financiamento imobiliário. Como o prazo de pagamento da linha de crédito costuma ser longo, pode ser que no meio do processo o comprador encontre uma instituição financeira com condições mais vantajosas para quitar a dívida.

Nesse caso, é possível optar por uma nova transação, desde que a segunda instituição assuma as parcelas restantes do empréstimo anterior. É esse processo que chamamos de Interveniente Quitante. Assim, em vez de continuar em condições de crédito desfavoráveis, o cliente pode procurar instituições que correspondam melhor às suas expectativas em dado momento.

Diferença entre Interveniente Quitante e Portabilidade de Crédito

Contudo, é importante ressaltar que Interveniente Quitante não é sinônimo de Portabilidade de Crédito, embora os dois processos sejam parecidos. A portabilidade possibilita ao comprador transferir a operação de crédito de uma instituição para outra com taxas menores, desde que a empresa esteja de acordo.

Dessa forma, a nova companhia ficará responsável por quitar a dívida restante com a original, assim como na transação de IQ. O antigo contrato é então encerrado e a matrícula do imóvel é registrada em cartório com garantia da segunda instituição.

Nessa situação, é obrigatório que o valor do crédito e o prazo de pagamento se mantenham. Ou seja, o cliente não poderá solicitar mais dinheiro na nova empresa. Já no processo de Interveniente Quitante, o contrato é mais flexível, pois permite contratar um empréstimo com prazo amplo e sob quaisquer taxas.

Com essa leitura, ficou mais fácil entender todos os detalhes de uma operação de financiamento imobiliário. Como vimos, ter um bom planejamento financeiro e definir bem seu orçamento é imprescindível para fazer um negócio bem-sucedido.

Além disso, por se tratar de um investimento alto e de longo prazo, é muito importante contar com o auxílio de empresas especializadas para orientar o processo de compra. Estando tudo certo é só fazer as malas e preparar o brinde de boas-vindas!

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