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Se você está à procura de um imóvel e quer adquiri-lo através de um financiamento, é possível que já tenha se deparado com as siglas SFH e SFI. O que elas significam na prática? Eu posso optar por um ou outro? É o que vamos explorar neste artigo.

Como funciona o SFH?

o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) foi criado em 1964, com o objetivo de facilitar a aquisição da casa própria mediante um financiamento de longo prazo.

Ao longo dos anos, o SFH tem passado por adequações em suas regras. As que estão vigentes atualmente determinam que:

  • o imóvel a ser financiado deve ser residencial;
  • o contratante obrigatoriamente deve ser pessoa física;
  • o contratante não pode ter outro financiamento já vigente pelo SFH;
  • para os estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o valor máximo do imóvel não pode ultrapassar R$ 950 mil; para os demais estados, o limite é de R$ 800 mil;
  • no máximo 80% do valor do imóvel pode ser financiado, considerando nesse total as despesas acessórias;
  • cruzando as duas regras acima, o valor financiado máximo é de R$ 760 mil para São Paulo, Rio de Haneiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de R$ 640 mil para os demais estados;
  • o Custo Efetivo Máximo (CEM) para o contratante do empréstimo não deve ultrapassar a taxa de 12% ao ano;
  • o saldo do FGTS pode ser usado para a quitação de parte do valor financiado;
  • o valor de cadas parcela do financiamento não pode ultrapassar 30 % do rendimento mensal bruto do contratante;
  • o prazo máximo do contrato é de 420 meses (35 anos).

O fato de os recursos do SFH terem como origem o FGTS e os depósitos em caderneta de poupança, aliado à necessidade de enquadramento em todas as regras acima descritas, permitem oferecer ao comprador uma alternativa viável de financiamento a longo prazo.

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Como funciona o SFI?

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) surgiu mais recentemente, em 1997. Pode-se dizer que ele abarca todos os financiamentos imobiliários que não se enquadram nas regras do SFH.

Algumas poucas regras se aplicam a esse sistema:

  • o financiamento é aplicável a imóveis de qualquer natureza;
  • o comprador pode ser tanto pessoa física como pessoa jurídica;
  • não existe um valor limite para o imóvel a ser financiado;
  • até 90% do valor do imóvel pode ser financiado;
  • a taxa de juros é negociada entre as partes, sem a limitação de 12% ao ano;
  • não há possibilidade de uso do saldo do FGTS;
  • não existe um limite de comprometimento de renda para quitação das parcelas;
  • o prazo máximo para quitação é de 420 meses (35 anos), como no SFH.

Os recursos para o SFI em geral são provenientes de fundos de investimento. Trata-se de um sistema marcado pela desregulamentação, sem as exigências existentes no SFH. Tudo isso implica em maior risco para a instituição financeira, por isso normalmente negociam-se taxas de juros mais elevadas.

SFH ou SFI: posso optar por um ou outro sistema?

Conforme exposto, os dois sistemas praticamente não se sobrepõem. Normalmente, não há a opção por um ou outro. Considerando-se as condições do imóvel e do comprador, se há um total enquadramento nas regras estabelecidas pelo SFH, é esta a melhor opção. Caso contrário, recorra ao SFI.

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