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Para vender um imóvel, são necessários inúmeros documentos (Habite-se, escritura e outros) e garantir que ele esteja quitado e legal. Quando estes fatores não estão dia, o comércio da propriedade não pode ser realizado – e mesmo que pudesse, os compradores teriam receio em adquiri-lo.

Mesmo quando há interesse no bem, bancos dificilmente aprovam financiamento de imóveis com pendências. Considerando que o meio é um dos mais utilizados no Brasil para a compra de propriedades, manter o imóvel irregular pode ser bastante inconveniente.

Há ainda a possibilidade de aplicação de multas e cobranças de taxas mais caras pela Prefeitura das cidades quando o imóvel está ilegítimo.

De qualquer forma, muitos dos problemas da regularidade do bem só são percebidos na hora da venda. Nenhum deles, porém, precisa esperar este momento para ser ajustado. Por isso, listamos os seis principais problemas na regularização do imóvel, com o passo a passo para suas soluções. Confira!

  • Falta de escritura

A Certidão de Matrícula é o documento responsável por atestar quem é o proprietário do imóvel, além de estabelecer sua regularidade. Esta escritura é registrada em cartório, e costuma custar até 4% do valor do imóvel.

Para colocar o documento em dia, é comum também a cobrança de taxa de pelo menos R$ 1 mil. O custo, entretanto, é único: uma vez com a certidão, a propriedade não precisará que outra seja emitida tão cedo.

É preciso então procurar os antigos donos do espaço, para a comprovação de que o bem foi comercializado anteriormente e que agora você é o novo proprietário. Desta forma, o cartório registrará a existência do imóvel. Sem o antigo proprietário ou herdeiro dele, a solução é buscar a justiça.

De forma judicial, haverá uma ação por usucapião, utilizada para provar sua moradia no imóvel há mais de cinco anos. Aqui, haverá também gastos com serviços advocatícios.

  • Contrato de gaveta

Feito com imóvel em financiamento e sem conhecimento do banco, contrato de gaveta deve ser evitado.

O contrato de gaveta acontece quando o consumidor adquire imóvel em financiamento com a continuidade do pagamento das parcelas, sem que o banco tenha feito a transferência formalmente. Este acordo é feito entre pessoas físicas, e pode ter sido registrado em cartório ou não.

Por lei, o vendedor do bem continua a ser o proprietário do imóvel – um problema quando o novo dono tenta vender a propriedade.

Ao adquirir um imóvel desta forma, é importante fazer registro formal, mesmo que sem o conhecimento do banco. O mais indicado, entretanto, é que a financeira seja avisada e cuide da transação.

Caso não tenha feito isto à época da compra, o novo proprietário deve procurar o vendedor e solicitar a documentação que coloque o imóvel em seu nome. Na impossibilidade desta medida, o proprietário do bem pode solicitar regularização na justiça, por usucapião.

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  • Habite-se

O Habite-se é um documento oferecido pela prefeitura de cada cidade que comprova que a obra em determinado espaço foi aprovada, seguiu as orientações de construção e que segue as exigências da região.

Sem esta declaração, fica difícil conseguir crédito de financiamento. O bem também perde valor de revenda, e tem Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) mais caro. A prefeitura pode ainda cobrar multas pela irregularidade da construção ou reforma.

Para regularizar a situação, é necessária a contratação de um engenheiro, que fará a planta do imóvel já pronto. A planta assinala medida dos cômodos e representa paredes, janelas, portas e pontos de instalação elétrica e hidráulica do espaço.

Com o desenho em mãos, o proprietário deve dirigir-se ao Poder Público e solicitar o Habite-se. Caso a obra esteja dentro dos padrões solicitados, o documento será emitido. Se não, a prefeitura deverá solicitar mudanças na estrutura do imóvel. Após as modificações, nova planta deverá ser entregue, para que só então a declaração seja emitida.

  • Inventário

Quando uma pessoa falece, seus bens são divididos entre seus herdeiros. O processo em que estas posses são avaliadas e distribuídas chama-se inventário, e caso seu imóvel faça parte dele, não poderá ser vendido sem autorização judicial.

Para corrigir a questão, é possível recorrer a um cartório, que fará inventário do espaço em até 60 dias e distribuirá os bens.

Já de forma judicial o processo pode demorar até 12 meses. Entretanto, ele é necessário quando:

  • existe testamento do falecido;
  • quando existem interessados no bem que não podem assumir o imóvel;
  • quando há disputa pelos bens entre os herdeiros.
  • Dívidas

A negociação é o ponto chave para a resolução deste problema. Quando a dívida é de IPTU, a conversa deve ser diretamente com a Prefeitura; quando o débito é com o condomínio, é preciso estabelecer regras para a quitação da dívida.

Já quando os valores correspondem ao financiamento do imóvel, é de extrema importância a negociação com o banco. Isto porque, quando não paga suas parcelas, o consumidor corre o risco de ter seu bem apreendido e leiloado pela instituição financeira.

  • Obra irregular

Imóvel irregular não conta, por exemplo, com Habite-se ou escritura, que demandam planta da construção.

Como já citado quando falamos do Habite-se, a Prefeitura regula as construções e reformas dos imóveis, exigindo a manutenção de padrões por região e condições mínimas da obra. Caso realize alguma mudança na propriedade, o proprietário deverá apresentar ao Poder Público a nova planta da casa.

Quando não regulariza a questão, o dono do bem fica sujeito à multa e à perda do Habite-se.

Estas dicas foram úteis? Caso tenha ficado com alguma dúvida, mande-a para a gente nos comentários!

Para ler textos como este, acesse nosso blog. Lá você vai encontrar várias orientações para a saúde do seu bolso.

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